یکی از اصلی ترین تخلفاتی که در زمینه ی ساختمانی صورت می گیرد، تغییر کاربری ملک می باشد.

حتما برای شما هم پیش آمده است که به عنوان مثال برای ویزیت با پزشک خود به آدرس مربوطه رفته اید اما پس از رسیدن ، متعجب شده اید که آدرس مزبور در واقع یک ساختمان مسکونی است و همین مسئله موجب شک و تردید شما شده است.

اصولا کاربری ملک دو شکل دارد :

کاربری عرصه ملک

کاربری اعیان ملک

در خصوص کاربری عرصه ملک باید به این نکته اشاره کرد که خیلی مواقع دیده شده که کاربری عرصه یک ملک به عنوان مثال یک کاربری فرهنگی و آموزشی بوده است اما پس از مدتی به کاربری تجاری تبدیل شده است.

عموما مرجع تغییر کاربری عرصه ی ملک ، کمیسیون ماده ۵ شهرداری است اما متاسفانه فراوان دیده می شود که در شهرهای مختلف ایران ، شهرداری ها برای تغییر کاربری ملک ، عوارضی را دریافت می کند که کاملا غیر قانونی بوده و اجازه چنین کاری را ندارند.در کمال تاسف افراد نیز برای این که فورا به مشکل ساختمانی خود رسیدگی کنند ، تن به پرداخت این عوارض داده و به نوعی در گسترش این تخلف همکاری می کنند!!

درباره کاربری اعیان ملک نیز می توان گفت که همان کاربری که در پروانه ساخت ملک درج شده است ، مورد نظر خواهد بود اما فراوان دیده شده است که افراد به دلایل مختلف ( از جمله موقعیت تجاری ملک) اقدام به تغییر کاربری ملک خود از مسکونی به تجاری کرده اند. عموما مرجع رسیدگی به این تخلف ، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری خواهد بود.

یکی از رایج ترین دعاوی موجود در شهرداری مربوط به مشکلاتی است که در چالش با کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رخ می دهد و به پیچیدگی و سختی شهرت دارند. به همین خاطر توصیه اکید ما به شما این است که پیش از هر گونه اقدامی به یک وکیل حقوقی مراجعه کرده و با وی مشورت کنید!!

استفاده تجاری از آپارتمان مسکونی

یکی دیگر از مسائل موجود در موضوع کاربری ملک ، همان گونه که ذکر کردیم ، موضوع استفاده تجاری از آپارتمان های مسکونی است.

دلایل زیادی برای وضع کردن چنین محدودیت هایی وجود دارد اما آن چه که واضح و عیان است این است که برخی مشاغل تجاری به علت این که مراجعه کنندگان زیادی دارند ، اجازه کسب و کار در ساختمان های مسکونی را نخواهند داشت.

اما قانون برای چندین شغل استثناء قائل شده است.

یکی از این استثناها مربوط به مشاغل پزشکی است.مطب های پزشکی به شرط مالک بودن ، می توانند در ساختمان های با کاربری مسکونی اقدام به فعالیت نمایند.

وکلا نیز جزو موارد استثنا به حساب می آیند.

اما نکته ی بسیار مهم این است که این موارد استثنا تنها به شرط مالک بودن قابل پذیرش هستند!!

قانون تغییر کاربری شهرداری

عموما راهکاری که برای چنین مواقعی در نظر گرفته می شود این است که افراد و مالکین ساختمان ها ، اقدام به تغییر کاربری نمایند.

اما کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به چنین خواسته هایی را دارد ؟ چه قوانینی بر این مسئله حاکم است ؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که تغییر کاربری املاک صرفا در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

شهرداری ها حق اخذ وجه و یا زمین بابت تغییر کاربری نداشته و هر گونه وجه و یا زمینی که از این بابت به شهرداری پرداخت و یا واگذار شده باشد، قابل استرداد در محاکم صالحه قضایی است.

یکی از مواردی که شهروندان اغلب به صورت غیر قانونی و اجباراً بخشی از اراضی خود را رایگان به شهرداری تملیک می نمایند، در هنگام موافقت شهرداری با تغییر کاربری املاک است. مطابق ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تعیین کاربری املاک در طرح تفصیلی و تغییر آن، در صلاحیت کمسیون مقرر در همان ماده است. البته پیشنهاد تغییر کاربری املاک می بایست از سوی شهرداری ها صورت پذیرد و علیرغم صلاحیت کمسیون ماده ۵ قانون مذکور در تغییر کاربری املاک، شهرداری ها به جهت ارسال پرونده ها به کمسیون مذکور و ارائه پیشنهاد تغییر کاربری املاک، شهروندان را مجبور به واگذاری قسمتی از اراضی خود به صورت رایگان به عنوان عوارض تغییر کاربری می نمایند

.

تغییر کاربری موقت

همان گونه که می دانید ، تعداد ساختمان های خالی از سکنه ی شهر تهران بیش از آن چیزی است که باید باشد و همین مسئله موجب شده است که شهرداری برای افزایش درآمد ،راه کارهای مختلفی را پیشنهاد کند.

یکی از این راهکارها افزایش مالیات بر ساختمان های خالی است.

اما از مهم ترین روش های مبارزه با این مسئله ، تغییر کاربری موقت ساختمان ها می باشد. در واقع شهرداری از طریق توافق با مالکین ساختمان ها و تغییر کاربری موقت این املاک از مسکونی به تجاری ، تصمیم دارد که علاوه بر ایجاد مشاغل مختلف، درآمدهای اضافه نیز کسب کند.